Para transferencias de padres a hijos ocurridas desde el 16 de febrero de 2021, la Proposición 19 conserva la base fiscal baja solo para la vivienda familiar, y solo si el hijo la usa como su residencia principal y solicita la exención de propietario a tiempo. Además impuso un tope: si el valor de mercado supera el valor tasado más un millón de dólares (ajustado por inflación), el exceso se agrega a la base. Las casas de renta, segundas casas y locales comerciales ya no tienen exclusión. La misma ley amplió el beneficio para propietarios de 55 años o más, que ahora pueden llevarse su base baja a una casa de reemplazo en cualquier condado, hasta tres veces. Esto es educación, no asesoría legal: consulte a un abogado.
Por qué esto importa tanto aquí
En muchas familias del sureste del condado de Los Ángeles, la casa es el patrimonio. No hay pensión, no hay cartera de inversiones grande, hay una casa comprada hace treinta o cuarenta años y pagada con enorme esfuerzo. Y en California esa casa suele traer consigo algo casi tan valioso como la casa misma: una base fiscal baja.
Bajo la Proposición 13, el impuesto predial se calcula sobre el valor tasado —que sube poco cada año— y no sobre el precio de mercado. Una casa que hoy vale mucho más de lo que costó puede estar pagando impuesto sobre una fracción de su valor. Esa diferencia, acumulada durante décadas, es dinero real: a veces la diferencia entre que un hijo pueda conservar la casa o tenga que venderla.
La Proposición 19, aprobada por los votantes de California en noviembre de 2020, cambió las reglas de qué pasa con esa base fiscal cuando la casa pasa de padres a hijos. Las reglas nuevas aplican a las transferencias ocurridas a partir del 16 de febrero de 2021.
Lo que cambió, en concreto
Antes de la Proposición 19, bajo las reglas anteriores, una transferencia de padres a hijos podía excluir de la revaluación la vivienda principal sin importar su valor, y además hasta un millón de dólares de valor tasado de otras propiedades: una casa de renta, un local, un terreno. El hijo podía rentar la casa heredada y conservar de todos modos la base baja.
Después de la Proposición 19, la exclusión sobrevive solo para la vivienda familiar (y la granja familiar), y con dos condiciones nuevas y estrictas.
| Antes (reglas anteriores) | Desde el 16 de feb. de 2021 (Prop 19) | |
|---|---|---|
| Vivienda principal de los padres | Excluida sin importar el valor | Excluida solo si el hijo la usa como su vivienda principal |
| Requisito de habitarla | No existía | El hijo debe mudarse y solicitar la exención de propietario, generalmente dentro de un año |
| Tope de valor | Sin tope | Si el valor de mercado supera el valor tasado más un millón de dólares, el exceso se agrega a la base |
| Casa de renta, segunda casa, local comercial | Hasta $1 millón de valor tasado excluido | Sin exclusión — se revalúa a valor de mercado |
| Trámite | Solicitud ante el tasador del condado | Solicitud ante el tasador del condado, con plazos |
El millón de dólares del tope se ajusta por inflación cada dos años, así que la cifra vigente no es exactamente un millón.
Cómo funciona el tope, con un ejemplo
El mecanismo del tope confunde a mucha gente, así que va un ejemplo aritmético — una ilustración, no un cálculo de su caso, y los números están redondeados a propósito.
Suponga que la casa de los padres tiene un valor tasado (la base de Prop 13) de $180,000 y un valor de mercado de $900,000 el día de la transferencia. El hijo se muda a vivir ahí y solicita la exención a tiempo. Sume el valor tasado más un millón: $1,180,000. Como el valor de mercado ($900,000) es menor que esa suma, no hay exceso y la base se conserva en $180,000.
Cambie un solo dato: la casa vale $1,500,000. Ahora el exceso sobre $1,180,000 es $320,000, y esa cantidad se suma a la base — la nueva base tasada sería de aproximadamente $500,000. La casa no se revalúa por completo, pero el impuesto predial sube. Y si el hijo no se muda a vivir ahí, no hay exclusión de ningún tipo: la base se convierte en el valor de mercado.
La otra mitad de Prop 19: los propietarios de 55 años o más
La misma proposición también amplió un beneficio en dirección contraria, y a mucha gente se le olvida. Un propietario de 55 años o más, o con discapacidad severa, o víctima de un desastre declarado, puede llevarse su base fiscal baja a una casa de reemplazo en cualquier condado de California, y puede hacerlo hasta tres veces. Antes existían restricciones de condado y una sola oportunidad.
Para una pareja mayor que quiere reducir de tamaño pero teme que el impuesto predial de una casa nueva se dispare, esto puede cambiar la decisión por completo. Es, con diferencia, la parte menos conocida de la ley.
Qué hacer con esto — y qué no hacer solo
- Averigüe el valor tasado actual de la propiedad familiar en el sitio del tasador de su condado. Es información pública y es el punto de partida de cualquier conversación seria.
- Hablen en familia antes, no después. «¿Alguien va a vivir aquí?» es ahora una pregunta con consecuencias fiscales enormes, y solo se puede planear mientras los padres viven.
- No improvise transferencias. Poner a un hijo en la escritura «para evitar trámites» puede provocar una revaluación, perder el ajuste de base de costo para efectos del impuesto sobre ganancias de capital, y exponer la casa a los acreedores de ese hijo. Los errores aquí son caros y muchas veces irreversibles.
- Consulte a un abogado de patrimonio con licencia en California, y a su contador. Nosotros no damos asesoría legal ni fiscal; ayudamos a que el resto del plan financiero encaje con lo que ellos recomienden.
Si la casa es el activo principal de la familia, esta conversación se conecta directamente con la planificación para familias de estatus mixto y con el apoyo a los padres.
Fuentes
Todo lo que afirmamos arriba se puede verificar sin intermediarios. Estas son las fuentes oficiales:
- Junta Estatal de Impuestos de California (BOE) — Proposición 19
- BOE — preguntas frecuentes sobre transferencias entre padres e hijos
- BOE — valor tasado e impuesto predial en California
- Tasador del Condado de Los Ángeles
- Franchise Tax Board de California
Las reglas de la Proposición 19 se aplican a través del tasador de cada condado y tienen plazos. Verifique su caso con el tasador y con un abogado.
Preguntas frecuentes
Heredé la casa de mis padres pero no vivo ahí. ¿Pierdo la base baja?
Bajo las reglas actuales, la exclusión de vivienda familiar exige que el hijo use la propiedad como su residencia principal y presente la solicitud de exención dentro del plazo. Si no se cumple, la propiedad se revalúa. Confirme su situación exacta con el tasador de su condado y con un abogado — hay matices y plazos que dependen de las fechas.
¿Conviene poner a mis hijos en la escritura ahora para evitar problemas?
Con frecuencia no, y es uno de los errores más caros que vemos. Puede desencadenar una revaluación, puede costar el ajuste de base de costo que reduce el impuesto sobre ganancias de capital al vender, y expone la casa a los acreedores y divorcios de sus hijos. Es una decisión para un abogado de patrimonio, no para una tarde en el registro.
Tengo 60 años y quiero mudarme a una casa más pequeña. ¿Me sube el impuesto?
No necesariamente. La Proposición 19 permite a propietarios de 55 años o más transferir su valor base a una casa de reemplazo en cualquier condado de California, hasta tres veces, con reglas sobre el valor de la casa nueva. El trámite se hace ante el tasador del condado donde esté la casa de reemplazo.
¿Ustedes preparan estos trámites?
No. No damos asesoría legal ni fiscal y no presentamos formularios ante el tasador. Lo que hacemos es integrar el resultado —conservar la casa, venderla, reducir de tamaño— en el plan financiero de la familia, junto con el abogado y el contador.
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